半岛体育全站半岛体育全站半岛体育全站横跨上海房地产营销与传媒两大领域，一线年，主攻市场、策略、推广。房地产百家讲坛卓越讲师，十个知名房产专栏特约撰稿人。

　　先温故，管它能不能知新：2024年6月份，上海二手房成交总量超2.6万套环比5月大幅上涨超40%，剔除商业、写字楼、车位等单看住宅，当月上海共成交二手住宅约22245套。这个数据不论是绝对量还是相对值&不管是环比抑或同比，都是刷出了上海楼市近三年以来的单月新高，可喜可贺。再来看看各个总价段的成交结构统计数据：“各总价段成交最多的是200-300万，占比总成交约29.52%；成交第二多的是总价200万以下，占比27.72%；两者相加说明，上海总价300万以下（大多为老破小）的房源，占上海二手房成交约57.24%，近6成之多；800-1000万二手成交最少，为2.95%；1000万以上占比4.03%”！好了，把“好消息”和背后的构成结构结合在一起看 ，才能减少选择性认知。一方面，关于“别瞎起劲，卖掉的都是老破小”的偏空观点，有一定道理；另一方面，关于“上海楼市的最基层置换已经完成”的看多角度也无可厚非。其实双方不管立场稍微偏向何处，都是基于对六月份数据认同之上的视角不同，就像前几天上海某知名商场转让，舆论出现了截然不同的两种报道角度：一个说【网红商场黯然退出】，一个说【外资抄底上海实体商业】，其实事情是同一件。

　　好了，六月份就暂且分析到这里不站任何一边，因为一个更有价值的问题已经呼啸而来——六月份“套”出来的钱，去了哪里？

　　这个数据的统计毕竟不像家里的柴米油盐“打开手机（支付）每一笔几时几斤几两都赫然在列”，它或许更多存在于微观的一对一成交个案，至多通过中观的新房某个项目&二手房某个门店的七月数据动态来“差不多”感知一下。

　　3、近期豪宅新房的坚挺，之于二手市场的豪宅房东而言其实是“不降价就不成交”的下马威。

　　“七月不如六月”的究其原因就是拔河：买家还想要打折价，但市场上最便宜的那批房子已经基本售罄；卖家看到六月成交数据（更看到了七月土拍），也就不愿意放低姿态让利成交了，于是双方就这么僵持着。

　　幸亏，新房背后的开发商还是知道利害，所谓“折扣取消”更多是用来逼定的手段而已，倒是原本还在端着架子的也在七月纷纷开了渠道，包括中介分销和所谓的全民营销。

　　上周在重庆旅游，所幸网络让资讯无障碍：“7月9日上海第三批次土拍结束，杨浦平凉地块凭借位于内环内的优越地理位置吸引了华润、绿城、中海等房企参与竞夺，最终由保利发展以溢价率约21.18%竞得；另一宗杨浦长白地块历经房企79轮竞价，最终由北京城建联合越秀地产以约22.30亿元成功摘得，溢价率约17.12%；另外两幅宝山顾村和奉贤新城的地块也都被底价拿下”。“上海土拍无流拍”的骄人纪录继续得以保持的背后是三大背景：一是自“沪九条”出台后的首批宅地出让，二是上海取消溢价率10%的封顶原则后的首场土拍，三是本次出让地块不再受到房地联动价的束缚。因为有事实所以有预期，而预期最终是会反哺到事实（变化）的。此话怎讲？因为有了上海“527沪九条”的掩护，更有了上海六月份成交数据喜人的鼓舞，房企才会在“取消10%浮动上限”的放开之下敢于频频举牌竞价；反之，也是因为受到了房企给市场展示的预期和信心，就此可以解释上一段落的一线反馈“房东都不愿意降价换成交了”。购房者的错失、中介的抱怨，都敌不过政策、数据、房企等“看不见摸不着”们赋予的底气，当然心情可以理解。

　　继新房“人工涨价”去库存之后，上海楼市开启了第二个动作即制造预期去库存：以杨浦平凉地块为例，按照88462元/㎡的“面粉”价格来推算未来面包售价至少在13万+/㎡，那么今天同一区位中单价被限制在11万左右的新盘，是不是就找到了最有力的促销说辞呢？毕竟“买到就一个平方赚2万”。

　　同样的，看到了“明年上市至少13万/㎡”的房东，怎么还肯听中介的建议，怎么还肯和购房者讨价还价，虽然其中也有选择性相信和未来世事无常的不确定性，但只要自己内心确定了，所有的不确定也就被“纠正”了。

　　既是“上海不流拍”的面子，也是上海救市有效的事实回应，更是让明天的预期为今天的新房去化助攻，否则下一次土拍怎么办？

　　不仅是字面理解的所谓担当，从本次保利大幅溢价拿地的案例中，也可以看到“在一线城市核心地段聚焦并深耕”的战略意图，【保利坐庄杨浦】这么说不过分吧？！

　　让房东们由谦卑转牛掰的，其实除了成交数据、土拍溢价之外，还有一个即将到来的最期待，那是“中国房地产市场是政策市场”的普天之下：2024年7月15-18日，二十届三中全会将在北京盛大召开！想起差不多20年前，在闵行某个50万平方米大盘的营销过程中，听到甲方某负责人对诸位沾沾自喜的当头一棒：“啥策划啥销售啥总监啥高手，还不都是靠政策在吃饭”？！这句话这场景到今天依旧历历在目如鲠在喉，用来勉励自己时刻清醒太有效了。事实上，“527沪九条”能把徘徊在“15000套”不死不活的上海楼市（成交量）救危难于既倒，已经证明了“楼市就是政策市”依然有效，只是常年服药的都有这般感受：药是有效的，但越来越离不开。药物依赖的结果就是四个字：没TA不行。

　　当然半岛全站，今天的绝大多数同行都已经顾不上面子了，更顾不上“过往神奇不可戳破”的虚名了半岛全站，只要能成交能保饭碗就一切皆有可能，明天的事到明天再说。

　　除了被诟病为恶意唱衰的别有用心之外，这次针对六月上海成交数据爆棚的舆论表述中，有了越来越多“只是回暖还谈不上复苏”的理性也好谨慎也好，看来大家也被过去三年教训过了。

　　持有上述观点的文章点进去看看，都会拿六月的楼市成交结构和全国经济数据来佐证，相信这种谨小慎微也是希望楼市走出沼泽的初心所致。

　　如果说“527沪九条”是释放了外地单身来接盘上海老公房，那么“上海第三次土拍”就是为目前的改善型区域（或板块）成交助攻，被称为超级大会的更高层会议，是否可以为置换链再添一把力，让TA上路并走好呢？

　　至于一叶障目的“中远两湾城一套7万多砸盘”和“翠湖成交一套单价33万”的个案，更多时候是房东事出有因而非普遍现象，可以被“去掉一个最高分去掉一个最低分”走过路过看过。